7 八月

买cottage时一定要注意查清楚产权

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风景好的地方才有这个词儿

看地产信息的时候,突然发现两个都认识,但组合在一起就是翻译不出来的词儿:Road allowances。

一个是路,一个是津贴、补助、折扣等,加在一起完全没有一个合理的含义。

深究才发现“allowance”还有一个预留的意思,就是说道路预留区,为什么留的呢?

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风景好的地方才有这个词儿

之所以这个词不常见,主要是城市里几乎没有类似的情形。Road allowances大多存在于城市之外风景优美的山水之间,这是加拿大的特色,是当年英皇封地时产生的一种特殊政策,以至于流传至今。

不少度假屋(Cottage)屋主就不幸中招,买了度假屋却没有没有产权,更不说湖岸水边了。美景近在眼前,却感觉远在天边。

Mary 在 1989 年以 17 万加元的价格从Barry Walker手中购买了休伦湖岸边的一座小的度假屋。这栋度假屋建于 1930 年代中期,前屋主称有 50 英尺长的湖岸,lot 的深度是 140 英尺。

四年后,Mary 突发奇想对住宅土地做了一次勘查测量,这才发现这块儿地原来都不是自己的。一问才知道,当地99% 的度假屋都是建在市政湖滨的公路预留地上,这些地都是归市政府所有。

这座度假屋是Walker的父亲建造的,感觉他对产权问题是完全不知道的。

无奈的是,当地政府拒绝把地卖给她,只是提出以每年 25 加元的价格出租给她。

Mary也曾想将房子整体转移到远离湖岸的地方,离开政府的保留地,但由于建筑物的年龄和结构,整体转移是不切实际的。

最终,Mary只有诉诸法院,申请解除四年前的买房交易,因为卖家根本没有产权。

1997 年 10 月,法官在听取辩论后裁定,拒绝了Mary的申请。认为她在交接之前没有做勘察测量,省略了这样一个非常简单的步骤,从而导致了这个问题。

对于购买者来说,这是一个重要的教训,尤其是对于度假屋物业,一定要有最新的看产测量报告。

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到底留地干嘛?

但是,政府为什么留地,而又为什么产生这种糊涂帐呢?

原来在 19 世纪,安省大部分内陆地区的交通主要是靠水路,湖泊和河流就是当时主要通路,小船和雪橇就是交通工具。

当殖民政府向新来的定居者提供免费土地时,希望确保水道的使用者可以随意、自由登陆,而不至于全都被私家土地占有,从而产生了湖滨保留地的概念。

除了水路登陆的需求之外,当时政府的想法是,随着该地区人口和活动的增长,就需要修路。而且在大多数情况下,沿着湖岸线或者河边修建道路,比穿过沼泽或岩石更容易些。Road allowances的意思就是预留给修路的土地。

因此,大约在 1850 年之后,几乎所有面向可以通航的湖泊和河流的土地,其岸边都预留了 66 英尺的土地,也就是Road allowances,这些岸边的土地所有权最终都转给了当地市政当局。

然而,当时的规划者们有点想多了,就这么玩儿命地接受移民,加拿大至今也不是个人口大国。

于是,大部分预留地根本就没有机会启用,时间久了也都快忘了,不少人慢慢就在湖边建起了度假屋,可能他们并不知道这是谁的地,也有可能知道政府也管不过来,因此各个湖滨岸边都布满了度假屋。而且上百年来几经转手,地到底是谁的,都稀里糊涂起来。

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解决办法是什么?

关键是后来开始追究起来,各个市镇政府的政策不同,有的就很便宜卖给业主,有的就是不卖。

但不管怎样,房子都已经在那里上百年了,当地政府是无法按原计划再沿着当年的保留地修一条路出来了。

在当今非常火爆的度假屋市场中,对滨水物业的业主来说,弄清楚房子是否占在预留地上是非常重要的。

有一些市政当局愿意以不同的价格将它们出售给业主,还有一些压根儿是不卖的。

因此,在安省购买临水的房产时,买家必须首先确定土地的所有权是否延伸到水边,其次,是否有任何小屋、码头或船屋位于公共土地上,也就是说土地勘察这一步省不得。

如果不幸您的度假屋房子真的建在政府保留地上,首先要弄明白是归当地市政府,还是归安省政府。

如果是省政府的,可以向安大略省自然资源厅(The Ministry of Northern Development, Mines, Natural Resources and Forestry)提出购买申请。如果属于当地市政府,则向市政府申请。

这个批准购买的过程很长,因此在购买之前就要做好咨询。